房產(chǎn)是絕大多數(shù)人一生中最大的一筆消費(fèi)支出。搬新家、住新房，本是一大樂事，但是如果遇到房屋漏水、逾期交房、霸王條款、物業(yè)糾紛、虛假宣傳等情況，樂事也就變成了煩心事。一些開發(fā)商在前期宣傳的時(shí)候，敢承諾所有的“美好”，到頭來卻毫無顧忌地失信，讓誠信“碎了一地”。那么，該如何維護(hù)購房人的權(quán)益呢？本期為購房者支招，如何規(guī)避房產(chǎn)糾紛，維護(hù)自身權(quán)益。

　　房屋質(zhì)量不過關(guān)

　　作為房子交付的最基本標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量必須過關(guān)。當(dāng)下，存在質(zhì)量問題的房屋已經(jīng)比早些年有明顯下降。但是，置業(yè)者一旦遇到房屋質(zhì)量問題，往往投訴無門，不僅造成資金損失，也損耗了大量的精力。常見問題有：墻體開裂、房屋滲漏，隔音、隔熱效果差；門窗密閉性差；水、暖、電、氣的設(shè)計(jì)位置不合理；其他公用設(shè)施質(zhì)量不過關(guān)等。專家指出，購房者在買房前一定要對開發(fā)商的品牌進(jìn)行了解，最好選擇可靠的品牌房企；小區(qū)的規(guī)劃圖、建筑設(shè)計(jì)圖，包括當(dāng)時(shí)的對外宣傳畫面要留存，可供日后可能出現(xiàn)的糾紛備用；收房時(shí)，除了開發(fā)商配備的驗(yàn)房師，自己也可以外聘一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)的驗(yàn)房師，以避免一些遺漏或刻意隱瞞的質(zhì)量問題。

　　不符條件強(qiáng)行交房

　　近年來，受多種因素影響部分開發(fā)商沒有按照合同約定的要求或時(shí)間向置業(yè)者交付新房，其中有部分是開發(fā)商自身原因，這些開發(fā)商為了避免延期交房的賠償，在樓盤尚未全部完工或不具備交付條件的情況下，就通知業(yè)主收房。在業(yè)主提出整改意見時(shí)，開發(fā)商再將延期交付的責(zé)任推到業(yè)主身上。

　　專家指出，驗(yàn)房是業(yè)主享有的最基本權(quán)利，如開發(fā)商強(qiáng)制要求業(yè)主收房或者阻攔業(yè)主驗(yàn)房，這就屬于一種強(qiáng)制行為，是不合法的；先驗(yàn)房，再視情況收房。一旦收了房，房屋的實(shí)際轉(zhuǎn)移占有，即視為房屋已交付，風(fēng)險(xiǎn)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，再要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，很多時(shí)候法院是不支持的；若開發(fā)商延期交付，一般購房合同中有明確的賠償標(biāo)準(zhǔn)，因此只要出現(xiàn)因開發(fā)商原因?qū)е碌难悠冢瑯I(yè)主只需要按照購房合同中的條款索賠就行。

　　開發(fā)商強(qiáng)制捆綁銷售

　　所謂捆綁銷售，就是開發(fā)商在賣房過程中利用自己的強(qiáng)勢優(yōu)勢，要求購房者買房時(shí)，必須購買其他與購房相關(guān)的的產(chǎn)品或者服務(wù)的行為。事實(shí)上，很多人都遇到過，比如捆綁車位、儲(chǔ)藏室、裝修等。

　　專家指出，業(yè)主如遇此類問題可以聯(lián)合起來與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，或向相關(guān)部門投訴；如果因此遭受到了財(cái)產(chǎn)損失，也可以到法院去通過起訴來維權(quán)，開發(fā)商或?qū)⒚媾R退款和賠償?shù)姆韶?zé)任。

　　交房后實(shí)測面積與合同約定面積不符

　　事實(shí)上，交房時(shí)實(shí)測房屋面積與合同約定面積不可能完全一樣，因?yàn)榉孔拥慕ㄖ┕な侨藖硗瓿傻?，在建筑過程中難免少不了會(huì)有一定的誤差存在，所以很難避免實(shí)測面積和合同約定面積之間存在一定的差異。作為購房者要清楚，不要得理不饒人，一定要認(rèn)真看合同。

　　專家指出，面積誤差比超出3％，買受人有權(quán)退房，開發(fā)商當(dāng)在30日內(nèi)將房價(jià)款退還給買受人；若買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，誤差比在3％以內(nèi)（含3％），房價(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3％部分由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人；產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，誤差比在3％以內(nèi)（含3％），房價(jià)款由開發(fā)商返還買受人。超出3％部分由開發(fā)商雙倍返還買受人。

　　樓盤爛尾消費(fèi)者“房財(cái)”兩空

　　期房仍是房地產(chǎn)市場上的主流產(chǎn)品，對于購買期房的人來說，等待交付的兩三年時(shí)間，其實(shí)是很煎熬的。畢竟未來可能存在部分開發(fā)商挪用資金導(dǎo)致樓盤后續(xù)爛尾，消費(fèi)者花費(fèi)大量積蓄卻未能如期入住，還面臨還貸壓力。

　　面對這一問題，專家指出，購房者要綜合考察開發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)，了解項(xiàng)目各種手續(xù)，把握好合適的購房時(shí)機(jī)；一般房屋主體工程已完成時(shí)，爛尾幾率都相對會(huì)較低；一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)，可以多方協(xié)商，也可以進(jìn)行重組、自救或者另尋開發(fā)商接盤。

　　精裝房的“三包”是否臨近過期

　　當(dāng)下，我市房地產(chǎn)市場上的精裝房已經(jīng)不多，但精裝房的驗(yàn)收始終是業(yè)主投訴的的一大問題，其中有不少業(yè)主都會(huì)忽略精裝房交付后的最低保修期限，以至于交房時(shí)已過或快過“三包”期，開發(fā)商拒絕承擔(dān)“三包”責(zé)任，給購房者造成巨大困擾，也給未來生活埋下了隱患。

　　對此，專家表示，購房者在房屋驗(yàn)收時(shí)，除了水電、壁紙、廚衛(wèi)等基礎(chǔ)配置，還要留意房屋配置的保修時(shí)限；在精裝房交房或裝修結(jié)束交房時(shí)，盡量聘請專業(yè)人員攜帶專業(yè)檢測設(shè)備配合驗(yàn)收，以防忽略隱蔽工程的質(zhì)量驗(yàn)收和細(xì)節(jié)問題；驗(yàn)收精裝房后，應(yīng)當(dāng)盡早入住使用，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題，以防后患。